札幌のマンション現況-価格高騰と面積縮小、長期的には問題点も




札幌市の分譲マンション現況

札幌市内の分譲マンション発売数は、平成25年の消費税値上げ駆け込み需要の後に

急激に減りましたが、毎年少しずつ回復してきました。

昨年の平成30年には、31年10月の消費税値上げのための駆け込み需要で増えている様です。

グラフ:札幌流通研究所データより作成

消費税のアップのたびに、このようなグラフになっていくんでしょうね。

 

平成20年から平成30年までの札幌のマンション価格と専有面積をグラフにしてみました。

マンション価格がかなり上がっているのに、面積が小さくなっているのがよくわかります。

グラフ:札幌流通研究所データより作成

購入する側の心理としては、自分の出せる額に見合ったマンションを購入しますよね。

販売側としては、人出不足や資材の高騰で金額を上げざるを得ない、でも高額だと売れないので面積を小さくして販売。

こういった状況が何年も続き、このようなグラフになったと思われます。

 

例えば

坪単価でみると平成20年は「112.1万」、平成30年は「172.2万」

80㎡(24.2坪)のをマンションを購入すると価格は、

平成20年には「約2712万」で購入できたものが

平成30年には「約4167万」になってしまったわけです。

 

昨年は坪単価の最高額が”420万”なんていう物件もあったようですよ(@@;)

同じく80㎡の部屋を購入で計算すると、1憶164万ということになります。

札幌市の土地の価値があがっていることは喜ばしいことではありますが、

この10年程で普通の道内企業で働くサラリーマンでは到底手の出せない価格になってしまいました。

 

それでも2018年は、2019年10月の消費税アップ前の駆け込み需要もあり、約1780戸の成約があったそうです。

住いは大きなお買い物ですから、やはり数パーセントでも上がると金額がかなり違ってきてしまいますよね。



大規模再開発でマンション増加

札幌市は大規模再開発や大型プロジェクトが増えており、それがマンション供給戸数の増加にも影響しているものと思われます。

・ザ・タワーズフロンティア 大和ハウス
・フィネス札幌ミッドステージ クリーンリバー
・アルビオガーデン豊平 etc..

★今後の大型再開発に伴い建設予定のマンション

・札幌駅北口ー640戸のタワーマンション

・苗穂駅北口ー300戸のタワーマンション

・苗穂駅南口ーツインタワーマンション

・狸小路ー大京のマンション140戸

更に、観光客の数に対しホテルの数が足りないため、道外企業が進出してきており札幌中心地の土地も少なくなってきており高騰している状態です。

ホテル建設でも道外企業が進出してきていますが、分譲マンション建設でも同様です。

2018年は、

タカラレーベン
パナソニックホームズ

が新規参入してきました。

札幌駅からすすきの辺りは札幌の中心街は、今後も土地取得が活性化していきそうです。



修繕費積立破産するマンション増

一方で老朽化したマンションは空室が多くなり修繕費が回収できず問題になっています。

人口減で住む人が減っていき、修繕費を回収できなくなったり、修繕費が高額になると支払えない方がおり退去していくため

「修繕費積立金破産」ということがあちこちで起こっています。

中古マンションのみならず、更新期のマンションはすでにそういった問題をかかえています。

分譲時は、少しでも費用を安くみせるために修繕積立金は小さく設定していることが多いためです。

新しいマンションへの支払いは積極的でも築年数が経つにつれて月々の積立金を値上げしていく方式では、住民もその時に支払い能力があるかどうか検討がつきません。

当たり前のことですが、購入時のローン審査等は、その時まで(過去3年から5年)の年収で判断し、後のことは自己責任となります。

マンション全体の積立修繕費等についても、購入時は30年までの長期計画となっています。

人生一度きりのお買い物と考えるのであれば、40年目に入ったらもっと高額になることを念頭において修繕費を確認することをおすすめします。



まとめ

札幌市内では、マンション建設やホテル建設が活発化しており不動産が高騰していることを書きました。

マンション価格も平均で計算すると10年で約1.5倍となっています。

マンションデベロッパーをはじめ商業施設もホテルも道外企業が入ってきており、ミニ東京化している感じがします。

再開発も新しいものもwelcomeですが、古いものもうまく活用していかないと将来は廃墟化してしまうマンションや建物も増えそうで不安です。

人口に見合ったマンション建設戸数というわけにはいかないので、空き家や空き部屋は増えていく一方です。

人口減は日本全国なので、札幌だけではなく多くの場所の問題ですよね。

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